전세사기 유형 5가지

심각해지고 고도화되는 전세사기 유형 속에 서민들의 아픔이 점점 늘어가고 있습니다. 특히 최근에는 깡통전세 때문에 전세피해자가 엄청나게 늘었다고 하는데요.

몇몇 분들은 ‘전세가기 예방만 잘하면 안 걸릴 수 있는데 당한 사람 잘못이다’라고도 하지만 생각보다 사기를 미리 예방하기가 쉽지 않습니다.

그 이유는 전세사기가 막상 실행되기 전까지 세입자가 사기임을 알 수 있는 시기가 차이가 나기 때문입니다.

예를 들어서 주택에 압류가 걸려 있는 것을 입주 이후 시간이 지난 후에나 안다든가, 계약기간이 종료되어서 보증금 반환이 불가할 때 알게 되면 이미 보증금은 떼인 후이죠.

소중한 내 돈을 지키기 위해 전세사기를 예방하기 위해서는 어떤 전세사기 유형이 있는지부터 먼저 알아봐야겠죠?

전세사기 1 : 깡통전세

깡통전세는 세입자의 보증금이 집의 시세를 넘어서거나 시세에 가까울 때 주로 발생하게 됩니다. 그래서 집의 시세를 잘 알 수 없는 신축빌라에서 많이 발생합니다.

특히 몇 년 전부터 갭투기가 부동산 투자 시장을 휩쓸면서 한 명이 적게는 수십 채에서 많게는 수백채까지 이런 식으로 갭투자를 하며 나중에 투자가 꼬여 집이 경매로 넘어가게 되면 보증금이 떼이게 되는 경우입니다.

깡통전세의 집들은 매매가격의 큰 부분이 세입자 보증금이기 때문에 임대인은 매우 적은 금액으로 해당 주택을 사들여 이런 사기를 벌이는 것이지요. 매매가와 전세가 차이인 갭마저 은행 대출을 받는 경우가 많습니다.

어떻게 집이 경매에 넘어가지 않는다고 하더라도 나중에 전세계약 종료시 매매인에게는 돌려줘야 할 전세 보증금이 없어서 세입자가 보증금을 제때 받지 못하는 경우도 많습니다. 다음 세입자가 구해지지 않거나, 집값이 하락해서 전세보증금이 더 적어졌을 때 문제가 됩니다.

전월세 이중계약이란 월세계약으로 한 임차인이 집주인인 것처럼 행세하면서 새로운 세입자를 구해 다시 전세계약을 하는 방식입니다.

이 외에도 집주인에게 월세계약을 했다고 거짓말을 하고 대리인이 새오운 세입자와는 전세계약을 하는 것도 전월세 이중계약 사기입니다.

한 예로 보증금 8000만원에 오피스텔 전세계약을 체결하였더니 실제 집주인은 따로 있고, 전세계약을 맺었던 사람은 중개 보조원이 내세웠던 가짜 집주인이었던 사례가 있습니다.

해당 임대계약을 위암 받았던 월세 계약을 전세 계약으로 사기를 쳐서 보증금을 빼돌렸던 사기로서 주로 부동산 거래에 익숙하지 않은 사회 초년생과 신혼부부를 대상으로 합니다.

전월세 이중계약의 다른 사례로는 공인중개사 무자격자가 자격증을 대여 받고 공인중개사를 차린 후, 월세로 여러 주택을 임차, 가짜 집주인을 내세워서 중복 계약을 받고 전세 보증금을 가로챈 사례가 있습니다.

하나의 임대물건을 두고 세입자를 2인 이상 구해서 전세 계약을 체결한 후 보증금을 가로채는 것이 동일물건의 이중 또는 삼중 계약입니다.

이 경우에는 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 발생할 수 있기 때문에 극히 조심해야 하는데요.

한 사례를 보자면 공인중개사의 소개로 전세 물건을 보던 중 마음에 드는 집이 있어서 집주인도 만나서 계약을 체결하였고, 권리관계 등도 알아보았으니 이사를 하는 날에 다른 세입자도 있다는 것을 알게 된 경우가 있었습니다.

이 경우에는 공인중개사와 집주인이 서로 한통속으로 동일물건에 대해서 여러 세입자와 전세계약을 각각 체결, 보증금을 갈취해서 잠적한 사건이죠.

신탁사 소유의 건물 사기는 건물주인이 신탁사에게 소유권을 넘긴 다음에 은행 대출을 받고 공인중개사와 결탁해서 세입자를 속여서 보증금을 가로채는 것입니다.

신탁 물건은 법적으로 신탁사 소유입니다. 그래서 집주인이 배당 순위를 신탁사보다 우선해 준다고 해도 절대로 믿어서는 안 되며, 신탁사에 직접 알아봐야 합니다.

그래서 신탁사 물건은 웬만해서는 알아보지 않는 것이 좋습니다.

대항력 사기는 계약 당일에 받는 확정일자의 효력을 이용해 집주인이 벌이는 대출 사기입니다.

부동산 전세 계약을 하면 확정일자를 받습니다. 그런데 확정일자는 신청일 다음 날부터 효력이 발생합니다. 즉, 다음날 0시부터 효력이 발생하는데요.

문제는 임대인이 전세계약 당일 확정일자 효력이 발생하기 전에 은행에서 대출을 받는 것입니다. 그래서 집주인은 잔금일도 받고, 해당 일에 은행에서 돈도 빌려서 해당 집에는 근저당권이 설정됩니다. 근저당권은 효력이 즉시 발생합니다.

즉, 내가 받은 확정일자보다 근저당권 효력이 우선되어서 집이 경매에 넘어가면 임차인으로서는 후 순위로 밀려 보증금을 못 받게 됩니다.

위의 대항력 사기와 비슷하게 발생하는 사기입니다. 제3자 명의변경 사기는 임대인이 임대 계약 당일에는 융자가 없는 깨끗한 등기부등본을 보여주고, 계약 이후에 노숙자나 바지사장에게 명의를 변경하는 것입니다.

이 경우 계약 당일에 명의가 변경되었기 때문에 세입자는 새 집주인에 대해서 대항력이 없어집니다.

그리고 전 집주인을 전세 보증금을 갖고 달아난 뒤에 다른 빌라를 구매해서 세입자를 받는 것이죠. 전세 만기일이 되면 돈이 없는 바지사장만 남기 때문에 세입자로서는 전세금을 돌려받을 길이 없게 됩니다.

전세사기를 확실하고 완벽하게 예방하는 방법은 안타깝게도 없지만, 적어도 사기 물건 혹은 공인중개사를 거르는 몇 가지 방법은 있습니다.

계약 전에는 공인중개사 사무소가 정상적으로 등록이 되었는지 확인을 해야 합니다. 무등록 공인중개사나 무늬만 유사한 중개업소 등을 걸러야 합니다.

계약 단계에는 임대물건 시세를 확인하여 ‘깡통전세’를 확인해야 합니다. 그리고 집주인이 세금이 체납되었는지도 확인해야 하며, 등본상의 소유주와 집주인이 동일 인물이닞도 확인해야 합니다.

계약 이후에는 계약 당일에 바로 확정일자를 부여받고 나서 바로 전입신고를 해야 합니다. 그리고 될 수 있으면 전세보증보험도 가입하는 것이 좋습니다.